房屋租赁合同纠纷代理意见
尊敬的审判长、审判员：
**浩博律师事务所接受彭某的委托，指派我们担任本案原告彭某的诉讼代理人，通过刚才的法庭调查，现就本案争议事实和有关法律适用问题，发表代理意见如下：
(资料图)
一、被告自2014年10月15日起再未支付原告租金，已构成严重违约
被告刘某经过前期现场看房后，于2014年7月15日，在玛雅房屋中介与原告签订了《房屋租赁契约》，约定：被告刘某承租原告位于邯郸市某区某巷20号某花园7-1-9号房屋，期限从2014年7月15日起至2015年7月15日止，共计12个月，每月租金1600元，租金按季结算，由被告在每季前的30日内足额交付原告，如未按约定支付租金及其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，原告有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。协议签订后，原告按约定已交付经被告现场看过并认可的房屋，但被告入住后，在交付首季三个月，即2014年7月15日至2014年10月14日的租金后，再未支付租金，至今欠付租金近六个月，已构成严重违约。
二、原告多次催告被告交付租金，但被告拒不交付，原告依约已通知被告解除租赁协议，因此应依法确认原被告之间的《租赁契约》已经解除，责令被告立即搬出原告的房屋
根据原告提交的“催交通知书”和《解除合同通知书》等证据，在被告逾期仍未支付租金后，原告分别于2014年11月15日和11月24日向被告发出《关于敦促刘某尽速履行交纳租赁费义务通知书》，但被告拒不交纳租赁费。无奈，原告根据《合同法》“第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定及《租赁协议》第八条、第4项的约定，于2014年12月1日向被告刘某寄交了《解除合同通知书》，通知被告解除租赁协议，并要求刘某立即搬出某花园7-1-9号房屋。但被告却置之不理，既不交纳租赁费，又不搬出房屋，居住至今，严重侵害了原告的权利。根据《合同法》“第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应立即搬出原告的房屋，并向原告支付欠交的租赁费和违约金。
三、被告辩称因原告未履行修缮义务而拒付租金的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立
房屋出租人的修缮义务是为了保障承租人基本的居住权和使用权，并不应包括承租人提出的合同约定以外的改善性、增值性的要求。本案中，被告刘某在签订租赁契约之前，曾经现场看过房子，并予以认可。原告按协议约定将被告看过并认可的房子交给被告，即履行了合同义务。被告辩称拒付房屋租金的理由，即房屋内纱窗未修，天然气灶未换，楼宇对讲机、电热水器插头、门框内口未装、暖气费无法交纳等，首先，其辩称没有事实依据。其次，这些设施均在协议第十条约定之外，不是原告的修缮义务。第三，直到今天，整个小区都因其他原因，尚未开通使用燃气，被告主张由原告承担，实属无理。第四，所谓的房屋内纱窗未修，电热水器插头、门框内口未装，根本不影响房屋的居住，是被告提出的改善性要求，更重要的是这些情况都是经过被告现场看过并认可的承租房屋的现状，是其签署协议前明知的、愿意接受的。因此，不应成为被告拒付租金的理由。
本案中，原告租赁给被告的房屋是原告刚装修好未使用的新房，各种配套设施都是新装，并经被告实地查看确认，均完好无损并可使用。被告因使用不善，造成原告装修时新安装的淋雨头损坏，应由被告自己负责修复。退一步讲，即使是淋浴器是自然毁坏，根据《合同法》“第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。”之规定，被告也应通知原告在合理限期内维修。但被告电话通知原告限当晚七点前必须更换。显然违反法律的“合理性”规定。
根据《城市房屋租赁管理办法》“第21条出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。”和“23条因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”之规定，因此，被告辩称原告应承担的上述修缮义务，因没有法律规定和合同约定，不能成立。
四、被告应按约定支付原告自2014年10月15日至2015年3月31日止的租金8800元及违约金7320元，并立即搬出原告房屋
被告自2014年10月15日起至今日开庭时，一直未付租金，虽经原告通知解除合同，但被告仍未从原告房屋处搬出。根据《合同法》“一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《合同法》第九十七条之规定，被告应支付原告自2014年10月15日至2015年3月31日止的租金8800元及违约金7320元，并立即搬出原告房屋。
综上，被告自2014年10月15日起至今，一直未按合同约定支付租金，属严重违约，原告已催告并函告被告解除合同。被告辩称原告未尽维修义务，没有事实依据，且不符合合同约定和法律规定。请求法庭依法支持原告诉讼请求，并判令被告立即搬出原告的房屋。以上代理意见，请合议庭予以充分考虑。
谢谢审判长、审判员!
**浩博律师事务所
律师：XXX
2015年3月31日
由上文我们可以知道，在代理意见中要有本次纠纷的事实及充分的理由，以及赔偿的相关事宜，希望可以帮助到你。当然了，如果您还有任何疑问，欢迎在律霸网进行在线律师咨询，我们会针对您的问题及时解答。
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